高齢者向け分譲マンション購入時に見落としがちなチェックポイントとは？

「老後の住み替え先」としては、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅が一般的かと思いますが、
近年は「高齢者向け分譲マンション」の供給が増えたこともあり、選択肢にする高齢者も増えています。

首都圏では「デュオセーヌ」、関西圏では「中楽坊」が代表ブランドと言えるでしょうか。

しかし、この高齢者向け分譲マンション（以下：高齢者分譲）と、
老人ホーム・サ高住では何かと違う部分も多く、
それを十分に理解しないと「無駄な買い物」になる可能性もあります。

そこで今回は「高齢者分譲を選ぶ際の注意点」を紹介します。

高齢者分譲を選ぶ際の注意点

老人ホーム・サ高住は開設に際し、それぞれ行政への届出、登録が必要になります。

当然ですが、ハード・ソフトの両面において一定の条件を満たしていないと開業できません。

一方で、高齢者分譲は、物件を企画・販売する側が「高齢者向け」と謳っているだけですので、
明確な定義も、開設に際しての条件もありません（もちろん、耐震性など建物に関連する基準は満たしているという前提です）。

一般には「建物はバリアフリー設計」「居室に緊急コールやセンサー類を設置」「共用部に食堂や大浴場設置」
「コンシェルジュによる様々なサービス提供」「医療・介護関連施設併設」が高齢者分譲の特色と言われていますが、
どれも「絶対条件」ではありません。物件によっては「バリアフリーになっているだけ」のこともあります。

ですので、自身の健康・身体状況や生活スタイルにあった物件かどうか、をしっかり見極めることが重要です。

高齢者分譲は一般的な分譲マンションに比べて共用部が広いため、月々の管理費が高くなっています。

もし「共有レストランも大浴場も使わない」という生活なら、
バリアフリーになっている普通のマンションの方が金銭的にはずっと得です。

さて、高齢者分譲は利用権契約の老人ホームや賃貸借契約のサ高住と違い、所有権が発生します。
「所有権ですから資産になります。相続や売却もできますよ」というのは
高齢者分譲販売会社の典型的なセールストークです。確かに、これは間違いではありません。

しかし高齢者分譲の中には「60歳未満は入居不可」など居住者の年齢制限を設けているところもあります。

この場合、部屋を相続した子どもが50歳だったら
「相続はしたものの、10年間は住むことができず、固定資産税と共益費は払い続ける」という羽目になります。

「では、その間は誰かに貸して家賃収入を得ようか」と考えても
「購入者の親族以外は入居不可」という規約の高齢者分譲もあります。

本当に「資産」としてのメリットを享受したいのであれば、
「入居年齢制限無し」や「第三者の入居が可能」な物件を選ぶ必要があります。
この点は購入時にしっかりと確認しましょう。

高齢者分譲にも一般分譲マンション同様に管理組合がある

高齢者分譲の場合は、この管理組合が正常に機能しなくなるリスクも考えなくてはなりません。
特に理事や理事長を「年長者の顔を立てて」といった形で選出すると、
数年も立たないうちに、要介護になったり認知症になったりで職責を果たせなくなる可能性があります。

それを考えても、年齢に関係なく購入できる高齢者分譲の方が、
若い人が管理組合におり、（そして、若い人でも理事や理事長になれる風土の管理組合であることも重要です）
自治会主催のイベントなどが充実していることが多いです。

一般の分譲マンションでは完成前に購入を決めるケースも少なくありません。

しかし高齢者分譲では、食事やコンシェルジュサービスなどソフト面の質が重要になります。
実際に稼働してから見学・購入する方が、失敗が少ないと言えそうです。